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前期物業(yè)管理方案
前期物業(yè)管理方案（一）：
前期物業(yè)管理方案
一、物業(yè)管理前期籌備工作
（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。
�。ǘ┙⒄順怯畹脑敿�(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿�(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。
�。ㄎ澹┮�(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作
�。ㄒ唬┰O(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等）。
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1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。
3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責(zé)制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案前期物業(yè)管理方案活動(dòng)方案。
9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動(dòng)車派專人管理
（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：
1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員狀況如實(shí)填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；
3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；
�。ㄋ模┉h(huán)衛(wèi)綠化工作：
1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。
3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對(duì)亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
前期物業(yè)管理方案（二）：
前期物業(yè)管理方案
一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受潛力；
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因?yàn)�，河道及市政道路的保潔工作是屬于�?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料：
1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；
2、對(duì)市政道路的保潔；
3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）；
4、24小時(shí)水電維修；
5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；
6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；
7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的資料：
A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）
五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作資料：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）
（以上兩種服務(wù)帶給時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場狀況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場狀況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110、119、120、999等）
前期物業(yè)管理方案（三）：
公司所屬前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部：
為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。
一、總體目標(biāo)實(shí)施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。
二、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)
1、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)
公司對(duì)前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時(shí)完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊(cè)》實(shí)施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。
三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
�。ㄒ唬┟鞔_客服部工作計(jì)劃
標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面報(bào)告制度。
1、每周五下午17：00時(shí)前提交本周項(xiàng)目工作報(bào)告
報(bào)告資料包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)、工程現(xiàn)場狀況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展?fàn)顩r書面報(bào)告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表
報(bào)告資料包括：工程進(jìn)展?fàn)顩r、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)。
3、下周工作計(jì)劃
4、合理化推薦、意見
5、其他
�。ǘ┟鞔_前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會(huì)制度工作計(jì)劃
1、每周例會(huì)通報(bào)各部門前期駐點(diǎn)工作狀況，同時(shí)提出下周工作計(jì)劃和重點(diǎn)
2、研究分析各部門工作報(bào)告
3、研究分析物業(yè)管理新動(dòng)態(tài)
4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通
5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報(bào)告
6、其他
�。ㄈ┙⒑屯晟魄捌隈v點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系
1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員
2、明確工作程序
a、督察員每一天不少于對(duì)各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。
檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動(dòng)紀(jì)律、現(xiàn)場秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊(cè)》規(guī)定執(zhí)行
督察員每周下午17：00前提交書面報(bào)告和分析改善意見
b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究
具體調(diào)查資料，附XX物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表
督察員每月底前提交書面報(bào)告和分析改善意見
c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。
具體調(diào)查資料，附XX物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表
前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會(huì)上提交書面報(bào)告或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)向公司辦公會(huì)報(bào)告。
�。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報(bào)告制度
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度
2、建立和規(guī)范例會(huì)制度
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報(bào)告制度。
四、建立長效的改善機(jī)制
1、成立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)研究機(jī)構(gòu)
2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)
a、研究和總結(jié)
b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊(cè)等。
c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材
d、有計(jì)劃編寫各項(xiàng)目物業(yè)管理方案
e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)
f、有計(jì)劃實(shí)施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)
g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。
前期物業(yè)管理方案（四）：
前期物業(yè)管理方案范本
一、xx物業(yè)管理前期籌備工作
�。ㄒ唬┖炗喓贤螅芾砣藛T、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。
�。ǘ┙⒄順怯畹脑敿�(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
�。ㄈ┮罁�(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。
（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。
�。ㄎ澹┮�(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作
�。ㄒ唬�、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等）。
�。ǘ┌卜拦ぷ鳎�
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。
3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責(zé)制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。
9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動(dòng)車派專人管理。
�。ㄈ榱吮Ｕ闲^(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：
1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員狀況如實(shí)填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；
3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；
7、各業(yè)主（住戶）有職責(zé)關(guān)好自家的門窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用；
8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動(dòng)。
（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：
1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。
3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對(duì)亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。
5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
�。ㄎ澹┉h(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。
二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當(dāng)事人的職責(zé)。
六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續(xù)小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
�。⒎课菁霸O(shè)備、設(shè)施管理：
1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。
3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每一天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。
5、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對(duì)于存在問題，及時(shí)提出整改。
6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時(shí)回訪。
�。ㄆ撸⒓訌�(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。
（八）、用心開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機(jī)船票、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。
�。ň牛�、根據(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。
三、小區(qū)車輛管理規(guī)定
1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；
2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；
3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；
4、機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；
5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；
6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；
7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車務(wù)必停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；
9、持續(xù)停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車主應(yīng)即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、省軍區(qū)各級(jí)官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。
（二）管理處組織機(jī)構(gòu)
1、辦公室：
（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件
�。�2）二次裝修管理
（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔
�。�4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系
2、工程部：
（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查
�。�2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃
�。�3）做好日常維修保養(yǎng)工作
3、財(cái)務(wù)部：
（1）管好用好財(cái)務(wù)
�。�2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)
�。�3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
�。�1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安
�。�2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
�。�3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全
�。ㄈ┕芾砣藛T的配備
1、管理處主任1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。
2、樓管員1人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。
3、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。
6、保安10人（2出口），24小時(shí)值班。
7、車管員1人，負(fù)責(zé)汽車、自行車、摩托車、電動(dòng)車管理。
如上共計(jì)25名。
五、人員的選拔和培訓(xùn)管理
�。ㄒ唬┤藛T選拔
根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位，逐步向社會(huì)公開招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。
（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式
為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位，除公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。
公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。
（三）培訓(xùn)計(jì)劃及資料
培訓(xùn)計(jì)劃及資料見附件2
�。ㄋ模┡嘤�(xùn)考核
為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間透過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。
六、維修基金的管理與使用
（一）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
�。ǘ┚S修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
（三）維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
�。ㄋ模I(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
七、物業(yè)管理服務(wù)承諾
我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達(dá)沭陽縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。
物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)
�。�1）房屋
A.房屋完好率達(dá)98%以上；B.房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修貼合管理規(guī)定。
（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
�。�3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
（4）道路暢通，路面平整。
�。�5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)
�。�1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；
�。�2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；
�。�3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；
�。�4）交通、車輛管理有序；
A、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。
（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
�。�6）有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
�。�7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
�。�1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
�。�2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
（3）修剪及時(shí)，整齊美觀；
�。�4）綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；
�。�5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
�。�6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；
（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
�。�9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
�。�10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理
�。�1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；
（2）用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
�。�3）建立收費(fèi)管理制度，職責(zé)落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況；
�。�4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；
�。�5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；
（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件
�。�1）硬件環(huán)境
A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
E、有集中監(jiān)控設(shè)備；
F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；
G、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；
二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目（分期逐步到位）
1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）
（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費(fèi)；（12）代辦繳納電話費(fèi)；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；
2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）
�。�1）代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機(jī)票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務(wù)；
3、社區(qū)娛樂、文化活動(dòng)服務(wù)
�。�1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動(dòng)；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3、人員培訓(xùn)，持證上崗；
�。�1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
�。�2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
�。�3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。
八、接管時(shí)的準(zhǔn)備工作
詳見附件3
九、服務(wù)目標(biāo)
根據(jù)《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的精神，我們保證服務(wù)達(dá)標(biāo)。
十、便民活動(dòng)
帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施狀況及業(yè)主的需求，結(jié)合本公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經(jīng)驗(yàn)，帶給豐富的便民及特約服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。
便民服務(wù)及社區(qū)文化見附件4
十一、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想
�。ㄒ唬⿲�(shí)行小區(qū)主任管理制度；
�。ǘ┩菩蠭SO9001質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)；
�。ㄈ┻M(jìn)一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)；
�。ㄋ模┙㈦娔X防盜、消防報(bào)警系統(tǒng)，爭取在小區(qū)逐步取消防盜網(wǎng)；
�。ㄎ澹⿲�(dǎo)入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，構(gòu)成獨(dú)有的文化個(gè)性和禮貌居住特色的小區(qū)。
十二、公司與業(yè)主的違約職責(zé)
一、甲方違反合紙，未到達(dá)管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律職責(zé)；
二、乙方違反合約，使甲方未到達(dá)管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律職責(zé)；
三、甲方違反合約，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的。乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違反金；
四、乙方應(yīng)按合同約定，6個(gè)月交納一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不按本合約約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每一天萬分之五交納違約金。
第八條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見狀況下，如發(fā)生漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定屬實(shí)的，甲方不承擔(dān)賠償職責(zé)。
第九條在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第十條本合約內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第十一條本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或向人民法院起訴。
第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第十三條本合約自簽訂之日起生效。
附件1
[附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程]
辦理裝修手續(xù)及管理流程圖
尊敬的住戶：
當(dāng)您喬遷新居，準(zhǔn)備精心裝飾裝修房屋的時(shí)候，請(qǐng)您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時(shí)間，讓您順利進(jìn)行裝修。
業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料資料，向管理處咨詢。
業(yè)主提出裝修申請(qǐng)：
1、填寫《室內(nèi)裝修申請(qǐng)表》；
2、提交裝修施工圖或裝修方案；
3、帶給裝修施工人員身份證復(fù)印件1份及一寸照片1張。
管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。
業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：
1、裝修許可證；
2、裝修施工人員出入證。
裝修施工隊(duì)進(jìn)場施工
1、管理處對(duì)業(yè)主裝修施工過程進(jìn)行監(jiān)督
2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個(gè)月后管理處負(fù)責(zé)驗(yàn)收
3、驗(yàn)收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業(yè)主進(jìn)行整改后再驗(yàn)收
裝修個(gè)性提示：
1、推薦業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時(shí)，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質(zhì)量及保修服務(wù)；
2、嚴(yán)格遵守小區(qū)裝修時(shí)間（8：00--12：0014：00--18：00）；
3、禁止裝修工人員串樓串戶；
4、裝修戶應(yīng)配備2只滅火器，嚴(yán)禁使用電爐，注意防火；
5、樓梯搬運(yùn)材料時(shí)，應(yīng)注意維護(hù)公共設(shè)施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進(jìn)戶門等}；
6、垃圾實(shí)行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內(nèi)；
7、為了您和其他業(yè)主的利益，請(qǐng)您嚴(yán)格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的規(guī)定，謝謝合作！
房屋裝飾裝修管理協(xié)議
甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司
乙方：
為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議：
一、甲方推薦乙方在住宅室內(nèi)裝修時(shí)，選取實(shí)力較強(qiáng)，信譽(yù)較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。
二、乙方開始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請(qǐng)，辦理如下手續(xù)：
�。�1）帶給裝修施工圖或裝修方案；
�。�2）按規(guī)定交納垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金；
�。�3）填寫二次裝修申請(qǐng)表。
三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給《裝修施工許可證》后，方可進(jìn)場施工，否則甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。
四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復(fù)印件及一寸照片一張辦理臨時(shí)出入證（工本費(fèi)10元/本，押金20元/本），無臨時(shí)出入證不得進(jìn)入本小區(qū)，裝修完畢后臨時(shí)出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負(fù)責(zé)人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。
為了保護(hù)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時(shí)出入證押金。
五、乙方裝修前須對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等帶給足夠的保護(hù)措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切修復(fù)費(fèi)用。
六、乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當(dāng)天清運(yùn)至甲方指定地點(diǎn)。拖延一天以上的由管理處負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用從裝修保證金中扣除。
七、裝修施工時(shí)間規(guī)定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對(duì)違反裝修時(shí)間規(guī)定的有權(quán)采取責(zé)令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時(shí)間。
八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，所有工具務(wù)必存放于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負(fù)責(zé)賠償其損失。
九、裝修施工時(shí)，應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償職責(zé)。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)掉單元入戶門。
十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費(fèi)用乙方自行承擔(dān)。
十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。
十二、乙方在裝修時(shí)，應(yīng)遵守下列規(guī)定：
外墻：為維護(hù)建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴(yán)禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺(tái)窗戶，不得加設(shè)其它附屬物，不準(zhǔn)在外墻及窗戶上豎立廣告標(biāo)志。
結(jié)構(gòu)及外觀：
1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
陽臺(tái)及門窗：
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；
3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套；
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
管道：
1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間：
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；
4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
空調(diào)：
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。
十四、乙方在裝修期間嚴(yán)禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報(bào)甲方批準(zhǔn)。
十五、甲方有權(quán)按乙方申請(qǐng)的裝修資料及本協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán)責(zé)令其停工、扣留、沒收裝修工具或責(zé)令其限期恢復(fù)原狀，造成損失時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償職責(zé)。
十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財(cái)產(chǎn)和人身損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。
十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗(yàn)收，經(jīng)三個(gè)月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應(yīng)的裝修保證金。
十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司乙方：
二OO八年月日
附件2
1、管理處全體員工培訓(xùn)
（1）委托方、管理公司及物業(yè)狀況的簡介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）
�。�2）管理員工禮儀及行為規(guī)范
�。�3）員工守則、行為及紀(jì)律
（4）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)
�。�5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備
（6）物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用
（7）管理服務(wù)的目的及重要性
（8）防火知識(shí)、消防裝置及使用
�。�9）各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案及實(shí)際操作培訓(xùn)
（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺(tái)風(fēng)、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。
2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)
�。�1）管理員的職責(zé)
（2）物業(yè)移交單元的程序
（3）清潔知識(shí)的介紹
（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹
（5）二次裝修的監(jiān)控及管理
�。�6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程
（7）緊急事故處理程序
3、保安人員專業(yè)培訓(xùn)
�。�1）保安人員的職責(zé)
（2）保安工作的基本概念
�。�3）物業(yè)安全防范與管理
�。�4）消防安全防范與管理
�。�5）車輛管理與停車管理
�。�6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程
�。�7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程
（8）治安消防等突發(fā)事件處理
�。�9）步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí)
（10）事件記錄規(guī)程
4、工程人員專業(yè)培訓(xùn)
�。�1）工程人員的職責(zé)
（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程
（3）機(jī)電維護(hù)的措施及程序
�。�4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)作流程
�。�5）維修工具維護(hù)及保管
（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
�。�7）物業(yè)設(shè)施的操作流程
�。�8）突發(fā)事件處理程序等
5、清潔綠化工專業(yè)培訓(xùn)
�。�1）本崗位規(guī)章制度及崗位職責(zé)制
�。�2）禮貌禮貌用語及行為道德規(guī)范
�。�3）不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范
（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)
�。�5）不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)
�。�6）常見病蟲害及防治
�。�7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作
�。�8）常用農(nóng)藥的稀釋配置
附件3：
1）移交接管前的準(zhǔn)備工作
A提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實(shí)管理用房和宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。
B成立驗(yàn)收小組。技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。
�、褚平唤庸茯�(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表；
�、蚬才涮自O(shè)施接管驗(yàn)收表；
�、蠊才涮自O(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表；
�、魴C(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。
2）物業(yè)資料的移交接管
A接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料
Ⅰ產(chǎn)權(quán)資料；
�、№�(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
�、⒂玫嘏鷾�(zhǔn)文件；
�、＝ㄖ䦂�(zhí)照；
�、I(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、房屋位置、建筑面積清單。
�、蚴懈�(yàn)收合格資料
�、∈薪ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；
ⅱ市建筑消防驗(yàn)收合格證；
�、Ｎ飿I(yè)綜合驗(yàn)收合格證書；
ⅳ用電許可證；
�、シ课菔褂谜f明書；
�、Ψ课荼Ｐ迺�。
�、蠊こ碳夹g(shù)資料
�、】⒐D-包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬；
�、⒐こ碳半[蔽管線的全套圖紙；
�、５刭|(zhì)勘察報(bào)告；
�、すこ毯贤伴_、竣工報(bào)告；
�、D紙會(huì)審記錄；
ⅵ工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；
�、щ[蔽工程驗(yàn)收簽證；
�、ǔ两涤^察記錄；
ⅸ竣工驗(yàn)收證明書；
ⅹ水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；
Xi砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告；
Xii供水試壓報(bào)告。
3）物業(yè)接管驗(yàn)收程序
A業(yè)主委員會(huì)通知本公司接管驗(yàn)收；
B驗(yàn)收小組按核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函；
C驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋、功能、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行驗(yàn)收；
D對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；
4）物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)
A驗(yàn)收項(xiàng)目：小區(qū)的公共場所、設(shè)施及其水電設(shè)備等；
�、窕A(chǔ)設(shè)施；
�、蛱烀�；
�、蠊锰炀�；
�、粝涝O(shè)施（消防栓、消防箱）；
�、豕猜窡�；
�、鼍G化；
�、鞴驳缆罚�
�、洌ǔ兀�；
�、D(zhuǎn)運(yùn)站；
Ⅹ崗?fù)ぃ?/p>
�、噹欤�
�、尘�、檢查井和化糞池；
�、竺靼禍希�
�、魮跬翂�、坡；
�、跆げ�；
�、雠_(tái)階；
�、魉�、水箱；
�、畔�；
�、坝^、雕塑及文化娛樂設(shè)施。
附件4：
�。ㄒ唬└黜�(xiàng)便民服務(wù)
日常生活家政服務(wù)
1、帶給家庭勞務(wù)服務(wù)（上門吸塵、打蠟、搬家、搬貨）
2、鐘點(diǎn)家庭服務(wù)
3、電話留言服務(wù)
4、代辦電話開戶
5、代辦煤氣開戶
6、代辦有線電視開通
7、代叫出租車
8、代訂牛奶
9、代請(qǐng)家教
裝修
1、設(shè)計(jì)咨詢
2、采購咨詢
3、施工咨詢
4、材料咨詢
維修
1、清洗安裝排風(fēng)扇、洗衣機(jī)
2、清洗安裝抽油煙機(jī)
3、清洗安裝空調(diào)過濾器
4、安裝玻璃
5、音響及家用電器
6、安裝燈具、門鈴、櫥柜
7、安裝熱水器、洗手間潔具
8、檢修電路、家用電器
9、修理家具配件
10、修理防盜門
11、疏通下水管道（主管、支管）
12、修理或更換水表、電表、開關(guān)、插座、電話、門鈴、門鎖、門窗、信箱鎖、燈泡、日光燈、燈罩、水閥、水龍頭、軟管
醫(yī)療服務(wù)
1、建立住戶健康檔案卡
2、住戶生病時(shí)代辦聯(lián)系醫(yī)院
園藝
1、住戶帶給家庭園藝咨詢
2、鮮花護(hù)養(yǎng)術(shù)
商務(wù)
1、傳真
2、復(fù)印
3、打字
4、代訂車、船、機(jī)票
5、引社區(qū)寬帶，鐵通、中國電信等
特約服務(wù)
可根據(jù)業(yè)主需求增設(shè)其它特約服務(wù)項(xiàng)目
�。ǘ└黜�(xiàng)社區(qū)文化
1、業(yè)主入住儀式（送吉祥話、送對(duì)聯(lián)）
2、不定期舉行棋牌、球類比賽
3、社區(qū)文化、法律及其他的宣傳活動(dòng)
4、節(jié)日喜慶氛圍的布置及部分喜慶節(jié)日的娛樂活動(dòng)（不定期）
前期物業(yè)管理方案（五）：
前期物業(yè)管理方案
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。
一、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。
1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識(shí)。
2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。
3、負(fù)責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。
4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對(duì)電梯使用管理，負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對(duì)屋面進(jìn)行管理，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人。
負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn)：
1、每一天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次(正常使用后，每2小時(shí)記錄一次)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，透過對(duì)講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止，并進(jìn)行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。(如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等)
5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品，告知業(yè)主注意事項(xiàng)，監(jiān)督業(yè)主對(duì)樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運(yùn)結(jié)束，如有損壞及時(shí)告知管理員。
6、每一天對(duì)樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報(bào)警器進(jìn)行檢查，并做好記錄。時(shí)間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時(shí)及時(shí)告知管理員。
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