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賣二手房注意事項(xiàng)
總結(jié)精選（1）：
賣二手房注意事項(xiàng)
放盤、贖樓
放盤使房屋在短時(shí)間內(nèi)找到更多的適宜客戶將房產(chǎn)賣個(gè)好價(jià)錢。一般來(lái)說(shuō)，由于買房者渠道較窄，報(bào)紙廣告等媒體渠道可操作性也比較低，相對(duì)來(lái)說(shuō)委托房產(chǎn)中介會(huì)更快捷、便利。在選取房地產(chǎn)中介的時(shí)候，就應(yīng)選取多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時(shí)代理，因?yàn)榇蟮闹薪楣静僮鞅容^規(guī)范，客戶儲(chǔ)存也比較充裕，能夠加速售房。
了解行情，定價(jià)報(bào)價(jià)
一、關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)的實(shí)時(shí)市場(chǎng)行情，請(qǐng)教專業(yè)人事，中介或者有過(guò)房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的親朋好友都能夠；
二、賣房者就應(yīng)對(duì)房屋的報(bào)價(jià)持續(xù)理智、客觀。報(bào)價(jià)過(guò)高浪費(fèi)時(shí)間精力，報(bào)價(jià)過(guò)低有損個(gè)人利益。報(bào)價(jià)是為了在談價(jià)的過(guò)程中給自己留有余地，以一個(gè)試探性的價(jià)格了解市場(chǎng)的反映狀況以供調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。地段是決定房?jī)r(jià)的基本因素，能夠以同一個(gè)小區(qū)內(nèi)近期的二手房成交記錄進(jìn)行定價(jià)。接下來(lái)需要思考房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀、饋贈(zèng)物品甚至一些特殊背景(包括未來(lái)幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)。賣房者在了解市場(chǎng)走向后再做決定。
客戶看房
房子的價(jià)格主要取決于看房結(jié)果，賣房者就應(yīng)客觀地看待自己的房子，找出不足之處進(jìn)行裝修或者改造，到達(dá)揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短的功效，并且對(duì)看房者的提出的觀點(diǎn)要持續(xù)耐心。
還款期限
還款期限以及還款方式就應(yīng)在合同上詳細(xì)寫明，一單簽訂合同不能更改。這樣能夠保障賣方的權(quán)益，不至于中間因?yàn)槭裁床碜佣绊戀u方節(jié)奏。
另外，要謹(jǐn)防中介帶領(lǐng)假客戶登門。報(bào)價(jià)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，中介有意收購(gòu)賺取差價(jià)轉(zhuǎn)賣他人；房子報(bào)價(jià)太高沒人看只好帶假客戶去您家砍價(jià)。
細(xì)選代理方式、代理期限
目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。兩種代理方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能帶給更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在必須的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于獨(dú)家代理合同，為了使房子能夠更快地脫手，需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋�(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還能夠選取續(xù)約，中介公司一般也樂意。
自己交易有風(fēng)險(xiǎn)
部分賣房者透過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，可能為了省中介費(fèi)，直接與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。跳過(guò)誠(chéng)信方面不說(shuō)，這樣可能增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，降低交易的效率，中介在資金驗(yàn)收上有必須的監(jiān)督作用，如果沒有中介環(huán)節(jié)，賣房者可能在資金方面存在風(fēng)險(xiǎn)。
房產(chǎn)交易
自售房屋有學(xué)問(wèn)
有一部分屋主的二手房交易并不是透過(guò)中介進(jìn)行，而是透過(guò)朋友、親戚的介紹尋找買家。二手房交易流程十分復(fù)雜，有房屋評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用，在沒有行內(nèi)人明白的狀況下很難順利完成整個(gè)交易過(guò)程，所以，如果周圍沒有很精通二手房交易的熟人陪同，還是選取中介比較靠譜。
另外，房屋產(chǎn)權(quán)不已交付太快，在賣方還沒有拿到房款的狀況下，不能過(guò)戶產(chǎn)權(quán)，如果這樣賣方很可能賠錢又賠房。
不簽“到手價(jià)”
很多二手房買賣人由于嫌合同上各款項(xiàng)太過(guò)麻煩，要求只與中介公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，到手的錢有多少簽多少。
但是有介紹：二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，受到損失的還是交易買賣雙方。因而推薦，簽約過(guò)程中，必須要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。在達(dá)成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介能夠簽訂三方協(xié)議，防止不良中介公司人員從中壓價(jià)。
注意合同細(xì)節(jié)
二手房買賣成交入住后，買賣雙方仍有可能產(chǎn)生糾紛，可能是維修基金、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)之類的原因，沒有二手房交易經(jīng)驗(yàn)的人就應(yīng)注意了，這點(diǎn)就應(yīng)在簽定二手房買賣合同前就約定好，做到有理有據(jù)才能避免糾紛。
賣二手房也是門學(xué)問(wèn)，賣方就應(yīng)自始至終持續(xù)清晰的思路，不能被繁瑣的流程和細(xì)節(jié)影響，進(jìn)而失去耐性，造成各種問(wèn)題的發(fā)生。但是只要多做注意，就能避免很多問(wèn)題。
總結(jié)精選（2）：
賣二手房注意事項(xiàng)有哪些？
1.
代理時(shí)間的選取
時(shí)間選取一般是宜短不宜長(zhǎng)。為了防止簽訂獨(dú)家代理合同后，房子遲遲不能脫手，售房者記得在簽訂合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易的就能夠自動(dòng)解除合同。那么有效期定多久比較適宜呢？代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。如果一個(gè)月之后房子還沒有脫手，但是對(duì)中介公司還挺滿意，那么能夠選取續(xù)約。
2.代理方式的選取
透過(guò)中介賣房能夠有兩種方式：獨(dú)家代理和一般方式。如果選取了獨(dú)家代理，就不能將房源委托給另外一家中介。如果選取一般方式的話，能夠?qū)⒁惶追吭赐瑫r(shí)委托多家中介代理。目前，一些大的中介公司傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型的中介則比較傾向于同客戶簽訂一般的合同。
兩種方式各有利弊：
獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能夠?yàn)榭蛻魩Ыo更多的客源，促成交易快速成交。但是在交易的過(guò)程中，不可避免的會(huì)存在必須的風(fēng)險(xiǎn)。
3.“跳過(guò)”中介有風(fēng)險(xiǎn)
一些售房者為了省去一些中介費(fèi)，在與購(gòu)房者碰頭后會(huì)“跳過(guò)”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。其實(shí)，一方面這是售房者有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。因此，推薦售房者賣房選取有必須規(guī)模且信譽(yù)良好的中介公司。
4.不簽“到手價(jià)”
一些售房者為了省去合同上麻煩的款項(xiàng)細(xì)則，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢有多少簽多少。大家要明白，二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。再遇上一個(gè)黑心中介，這就等于是給他們帶給了“暗箱操作”的條件，后吃虧的還是交易雙方。因此，簽約過(guò)程中，必須要把各款項(xiàng)弄清楚，不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。在達(dá)成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價(jià)。
5.注意買方資格和購(gòu)買潛力
售房者如果想要透過(guò)賣房子之后在買房的話，應(yīng)當(dāng)盡量先把要賣掉的房子處理好，以免被動(dòng)。
總結(jié)精選（3）：
買賣二手房雙方都要注意房款和產(chǎn)權(quán)的交接
案例
王先生想購(gòu)買一套面積較大的房屋A，但由于政策及經(jīng)濟(jì)狀況的限制，務(wù)必出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋與李女士簽訂房屋買賣合同（以下稱合同1），同時(shí)就A房屋與張先生簽訂房屋買賣合同（以下稱合同2）。但由于李女士的購(gòu)房資質(zhì)審核未透過(guò)，導(dǎo)致王先生不能及時(shí)將B房屋出賣，而A房屋的過(guò)戶期限也已經(jīng)到期。此時(shí)，由于李女士不能如約履行合同，導(dǎo)致王先生在與張先生的合同履行中構(gòu)成違約。
專家分析
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，合同不能按時(shí)履行，有可能導(dǎo)致連環(huán)單中的售房人或購(gòu)房人在另一房屋買賣合同中構(gòu)成違約，因合同具有相對(duì)性，守約方在另一房屋買賣合同中違約所遭受的損失，也無(wú)法向違約方主張。
合同1與合同2屬于兩個(gè)獨(dú)立的合同，合同具有相對(duì)性，王先生在合同2的履行過(guò)程中遭受的損失，對(duì)于合同1而言，不屬于因合同履行遭受的直接損失，而是間接損失，因此，王先生不能向李女士主張，要求李女士賠償他在合同2里的損失。簡(jiǎn)單地說(shuō)，這筆損失只能王先生自己掏，李女士只需對(duì)合同1的違約給王先生補(bǔ)償即可，對(duì)于合同2王先生的損失，與李女士是沒關(guān)系的。
孔丹也提醒消費(fèi)者，目前市場(chǎng)上賣一買一的改善型置業(yè)需求很多，因同時(shí)涉及賣房和買房的過(guò)程，出現(xiàn)問(wèn)題的概率很大，置業(yè)者應(yīng)留意每一個(gè)細(xì)節(jié)，以免造成不必要的麻煩。
買二手房流程指導(dǎo)
一、核實(shí)賣方身份。一旦確定房源，要核實(shí)賣方的身份，如果是個(gè)人，看他的身份證。
二、找中介選房源。在看房源時(shí)可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選取價(jià)格和品質(zhì)都適宜的。有的中介公司有獨(dú)家房源，這類房源價(jià)格可能相對(duì)較高，購(gòu)房者要慎重比較，選取適合自己的。
三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。
2、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人帶給所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書面同意；如房屋已出租，則須賣房人帶給承租人同意出售的書面意見，千萬(wàn)別忽視這些注意事項(xiàng)。
3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。
四、核實(shí)房屋是否允許買賣。以下狀況的房屋千萬(wàn)不要買：
1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；
2、屬違法或違章建筑的房屋。
3、被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；
五、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電狀況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體此刻合同中。對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體此刻合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定一旦發(fā)生糾紛則無(wú)法舉證。購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時(shí)賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>
七、留心付款方式和時(shí)間。買家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)行付款，由此能夠增加購(gòu)買付款憑證。一般狀況下，在約定時(shí)，買家能夠以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按時(shí)交房；也能夠要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。
八、留意房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要問(wèn)題；能夠思考將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
九、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶。經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過(guò)程；從買方的角度來(lái)說(shuō)，必須是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)能夠毀約。
賣二手房注意事項(xiàng)
1、代理時(shí)間的選取，代理有效期宜短不宜長(zhǎng)。如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎樣辦？這就需要在簽訂合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就能夠自動(dòng)解除合同。代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。
2、不簽“到手價(jià)”。許多客戶在委托賣房時(shí)嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過(guò)麻煩，要求只簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過(guò)程中，除房屋本身的房款外，還涉及契稅交易手續(xù)費(fèi)中介費(fèi)等費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床。因而，簽約過(guò)程中，務(wù)必要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。
3、代理方式的選取。委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能帶給更多的客源促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在務(wù)必的風(fēng)險(xiǎn)。
4、“跳過(guò)”中介有風(fēng)險(xiǎn)。有一些“精明”的賣房者透過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過(guò)”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。所以，最好找較具規(guī)模信譽(yù)較好的中介公司代理房屋交易。
5、注意買方的資格和購(gòu)買潛力。如果是賣一買一的置業(yè)者，應(yīng)盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動(dòng)。
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